I bonus fiscali sulle ristrutturazioni animano la vita dei Condomini sin dal 1997, quando la L.449/97 introdusse questo incentivo del recupero delle spese ai fini IRPEF di una percentuale che è andata variando nel corso degli anni, anche in base alla tipologia del lavoro (36%, poi 50%, poi 65%, poi 75-85%, poi 90%) secondo meccanismi diversi di pagamento e recupero sull’irpef in diverse annualità o cessione del credito d’imposta maturato.
In questa delicata fase di ripresa post Covid19 il Governo ha messo in campo una opportunità assai interessante (D.L. n°34/2020, L. n°77 del 17/7/20) per l’efficientamento degli edifici, sia sotto il profilo energetico che sotto il profilo statico (sismico).
Il nostro studio, affiancato da stimatissimi professionisti dei vari settori interessati dall’operazione (consulenti tecnici, fiscali e legali) si è strutturato in maniera tale da poter garantire ai propri clienti la possibilità di scegliere le diverse soluzioni possibili nel delicato scenario delle attività ammesse al Superbonus secondo le proprie specifiche esigenze, senza accettare soluzioni preconfezionate, con l’obbiettivo di definire un progetto di riqualificazione dell’edificio che sia al tempo stesso valido e sostenibile, ma anche il più vicino possibile al “costo 0”.
La normativa sopra richiamata prevede, molto sinteticamente, la possibilità per il contribuente (condomino) di effettuare interventi di miglioramento energetico e antisismico, interventi definiti “trainanti”, ai quali possono essere aggiunti ulteriori interventi di riqualificazione e miglioramento (anche all’interno delle singole proprietà individuali) definiti “interventi trainati”, cedendo il credito d’imposta, derivante dalla assegnazione di un bonus fiscale pari all’intero importo dei lavori eseguiti (100%) al quale si aggiunge un ulteriore premio del 10%, a società terze (cessionari) o direttamente all’impresa a compensazione dei lavori.
I lavori di miglioramento delle prestazione energetiche degli edifici definiti come “trainanti” (che devono obbligatoriamente conseguire un miglioramento di almeno 2 classi) sono:
a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che, interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio;
b) interventi sulle parti comuni degli edifici, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto |…|, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di micro cogenerazione o a collettori solari.
I lavori di efficientamento antisismico, invece, sono più complessi (vedi commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63) e possono essere sinteticamente riassunti in interventi ”relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della documentazione”. Si tratta, in buona sostanza, di porre in atto degli interventi che possano consolidare la struttura utilizzando le tecniche di miglioramento della resistenza (nodi trave/pilastro, schermature, etc.) o riduzione delle sollecitazioni (isolatori), unitamente agli interventi di ripristino del cemento armato.
L’esecuzione di uno o entrambe i lavori principali sopra descritti apre le porte anche ad ulteriori interventi, detti “trainati”, come, ad esempio, la sostituzione degli infissi, schermature solari, sostituzione degli impianti di riscaldamento invernale con caldaia a condensazione, con pompa di calore o impianti ibridi, oltre alla possibilità di realizzare un impianto fotovoltaico, con sistema di accumulo di energia elettrica, nonchè la fornitura e posa di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.
L’accesso al superbonus 110% è però subordinato al conseguimento di una serie di importanti condizioni :
1) deve risultare la legittimità urbanistica dell’edificio e la conformità di ogni singola proprietà;
2) tutte le lavorazioni dovranno essere “asseverate” da parte di tecnici abilitati, dovranno essere rispettati i requisiti previsti nei decreti attuativi e alla congruità dei costi di ogni intervento;
3) sono previsti visti di conformità fiscale e documentale, comunicazioni all’ENEA e all’Agenzia delle Entrate.
4) occorre che tutti i partecipanti al Condominio dispongano o la cessione dell’intero credito d’imposta riconosciuto per ciascuna tipologia di intervento oppure, in alternativa, il versamento dell’intero importo lavori (solo nel caso in cui il partecipante decida di optare per l’utilizzo del proprio credito fiscale, senza richiedere la cessione e sconto in fattura).
Le attività che il Condominio dovrà espletare possono essere così suddivise:
FASE PREVENTIVA
Occorre provvedere alla nomina di un tecnico (o di una squadra, team, atp) per la verifica dei requisiti di legittimità edilizia, urbanistica e di conformità catastale, poiché eventuali difformità dell’immobile potrebbero precludere l’accesso al Superbonus 110% o determinarne la revoca.
FASE PRELIMINARE
se la fase preventiva ha avuto esito positivo, allora si passa alla:
– redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (allo stato attuale) e previsione degli Interventi necessari per ottenere il miglioramento di due classi di prestazione energetica prevista dalla normativa;
– classificazione sismica dell’edificio e previsione degli interventi migliorativi;
– progettazione degli interventi richiesti, computi metrici e quadro economico, con indicazione dei lavori ammessi al superbonus 110% e di quelli riconducibili in altre diverse agevolazione (si possono anche disporre lavorazioni che non beneficiano del Superbonus, ma dei precedenti bonus fiscali già in vigore, per i quali occorre integrare la parte di spesa non coperta dal bonus fiscale), da sottoporre all’esame e approvazione dell’assemblea dei condomini;
FASE ESECUTIVA
Una volta approvato il computo dei lavori ed il quadro economico, individuati i soggetti da coinvolgere nell’operazione in base alle referenze (certificazioni, solidità, esperienza, etc.) si provvede alla:
– stipula del contratto con le ditte appaltatrici, ovvero con il General Contractor, e definire il pagamento delle prestazioni (cessione del credito)
– redazione delle asseverazioni tecniche inerenti il rispetto dei requisiti ministeriali, visti di conformità, comunicazioni all’Enea, all’Agenzia delle Entrate;
– esecuzione di tutti i lavori (sia condominiali che privati) con chiusura entro il 31/12/2021.
